Comment céder les droits sur votre terrain ?
La cession ferme d’un terrain
Lorsqu’un acquéreur formule une offre d’achat ferme avec ou sans conditions suspensives, cette démarche engage une cession ferme et définitive des droits sur votre propriété. Il ne sera pas question de transfert provisoire des droits de propriété comme cela peut être schématiquement le cas pour le bail emphytéotique.
Bon à savoir : Un acheteur potentiel peut aussi formuler une option d’achat cessible en identifiant un tiers à qui il peut céder les droits. Si l’option est levée, la vente de la parcelle devra se faire aux conditions mentionnées dans l’option.
Les différents baux : une cession temporaire de l’usage et de la jouissance du terrain
Le bail est un contrat entre un propriétaire et un tiers, souvent identifié comme le locataire. C’est un document qui viendra valider la cession du droit de jouissance d’un bien ou d’un terrain. Le bail doit être clair sur les droits et les obligations à la fois du propriétaire mais aussi du tiers avec qui il contracte celui-ci.
En fonction de la destination du terrain et de ce l’usage qu’en fera le locataire, les baux à conclure seront différents. Il s’agira notamment de conclure un bail rural pour l’exploitation agricole d’un terrain ou un bail commercial pour un artisan souhaitant s’installer provisoirement et exercer sur votre parcelle.
Bon à savoir : Il est possible de conclure un bail de rénovation. Le locataire s’engage alors à rénover le foncier ou le bâti pour le compte du bailleur. Les modalités financières doivent être discutées et fixées entre les parties.
Le cas particulier du bail emphytéotique et du leasing
Il pourrait s’agir d’entre deux entre la conclusion d’un bail et la vente ferme de la parcelle. Si on parle effectivement bien de « bail emphytéotique », les droits que celui-ci confère aux locataires sont plus proches de ceux d’un propriétaire que d’un locataire.
En effet, dans le cadre d’un bail emphytéotique, la durée d’exploitation est beaucoup plus longue (de 27 à 99 ans). Il permet en outre au locataire d’entreprendre des travaux sur la parcelle sans en être le propriétaire. A l’échéance du contrat, le propriétaire de la parcelle devient propriétaire de la construction, conformément aux droits d’accession. Pour le locataire, le bail emphytéotique est aussi avantageux puisqu’il n’a pas eu à payer le prix fort pour l’achat du terrain. Ce type de bail est d’autant plus avantageux pour le locataire que la durée du bail est longue.
Dans le cadre d’un bail sur un terrain ou une habitation conclu en leasing, le locataire dispose d’une option d’achat sur le bien. Le contrat de bail devra clairement stipuler la durée de la location ainsi que les modalités de rachat du bien immobilier concerné. Concrètement, si le locataire décide de lever l’option d’achat, les loyers qu’il a déjà versés seront déduits du montant de la vente. Pour le locataire, ce système permet un accès plus doux à la propriété et permet en certains cas de s’affranchir d’un emprunt bancaire qui pourrait être difficile à obtenir sans le leasing.
