Vendre un terrain : Quels risques peuvent peser sur une parcelle ?
Certains éléments naturels peuvent faire peser des risques sur la vente et surtout la construction sur une parcelle. Voyons ensemble plusieurs de ces risques qui peuvent limiter vos droits en tant que vendeur ou acheteur d’un terrain.
Vendre un terrain situé en zone inondable
Les zones inondables sont des zones susceptibles de connaître des crus ou des précipitations. Dans ce deuxième cas de figure, on parlera d’inondation par ruissellement. En Wallonie, il est possible de consulter une carte des zones à risque en matière d’inondation. Ces cartes visent à cartographier l’aléa d’inondation, les zones inondables mais aussi les risques d’inondation. Des paramètres comme la récurrence des inondations ou l’intensité de celles-ci serviront à déterminer des zones plus ou moins à risque.
Bon à savoir : En cas de vente d’un terrain, le propriétaire est dans l’obligation de signifier aux acheteurs potentiels que la parcelle se trouve en zone inondable.
Pour la construction en zone inondable, les décisions seront prises par la commune au cas par cas et selon le degré du risque existant. Pour la personne qui souhaite construire, le montant de la police d’assurance risque en revanche d’être beaucoup plus élevé. Certains assureurs pourront même refuser de vous assurer contre le risque d’inondation.
Le risque de karstique
Le karstique est un aléa géologique. Schématiquement, ce risque intervient lorsque l’infiltration d’eau s’effectue sur des roches solubles. Ce phénomène est particulièrement présent en Wallonie, étant donné les sols très calcaires. L’infiltration d’eau provoque alors la dissolution de la roche, modifiant en profondeur le paysage sous-terrain (apparition de cavités ou de rivières souterraines). A la surface, le risque d’éboulement du terrain peut alors devenir réel.
L’Atlas du Karst vise à cartographier les zones au sein desquelles le risque karstique est bien réel. On distinguera alors les zones de contraintes à risque élevé, modéré ou faible. Cette classification répond à certains critères comme la nature du phénomène observé, la densité de celui-ci mais aussi son évolution à travers le temps.
Pour un acheteur potentiel, le risque karstique peut limiter la construction selon les zones. Il n’est d’ailleurs pas rare qu’une commune conditionne l’octroi d’un permis d’urbanisme par une étude de sol approfondie et d’éventuels travaux pour sécuriser le périmètre. Inéluctablement, ces travaux représenteront un coût supplémentaire pour l’acheteur.
Le risque d’exposition au radon
Le radon est un gaz radioactif se trouvant aussi dans le sous-sol. Sa concentration se mesure en Becquerel par mètre cube. Les directives européennes fixent le seuil à 300 Bq / m³ comme un seuil nécessitant une intervention. C’est via ce seuil que le législateur mesure l’exposition d’une commune. Si moins de 1 % des constructions de la commune présentent un niveau de concentration supérieur à 300 Bq / m³, alors la commune sera de classe 0. A l’inverse, si plus de 10 % des constructions d’une commune présentent une concentration supérieure à 300 Bq / m³, alors la commune sera de classe 2b.
L’exposition au radon est à surveiller particulièrement. Le gaz est par ailleurs l’un des principaux responsables des cancers du poumon après la cigarette. Pour les constructions existantes, il est conseillé de mesurer la concentration en radon de l’habitation. Quelques précautions s’imposent néanmoins :
- Mesurer en priorité les pièces du rez de chaussée
- Mesurer la concentration pendant plusieurs mois pour établir une moyenne
- Ne pas exposer le test radon aux courants d’air ni au soleil
Pour les constructions nouvelles comme existantes il est possible de limiter l’exposition au radon. Grâce à la mise en place d’un dispositif efficace d’aération et de renouvellement de l’air. Il conviendra aussi de rendre le plus étanche possible la connexion entre le sous-sol et le bâtiment.
Zoom sur le risque d’expropriation
L’expropriation est une procédure légale régentée par les pouvoirs publics. Il s’agit de se saisir de la parcelle d’un propriétaire en vue d’y conduire des travaux indispensables à l’intérêt public. Il peut être invoqué en présence d’un risque élevé qui pèse sur le terrain. Les risques d’éboulement peuvent par exemple motiver une expropriation. L’insalubrité prolongée d’une parcelle ou la nécessité de construire des logements sociaux peuvent être également des motifs invoqués pour justifier d’une expropriation.
Pour le propriétaire du terrain, cette procédure ouvre évidemment le droit au versement d’indemnités de la part de l’organe qui exproprie. Si la procédure en elle-même peut être contestée, ces requêtes aboutissent très rarement, l’intérêt public n’étant malheureusement pas cartographié. Le montant de l’indemnisation reste à la libre négociation des parties.