Vendre un terrain : Analyse du risque d’expropriation ?
Parfois confondu avec le droit de préemption, l’expropriation par les pouvoirs publics est un risque lorsque l’on possède une parcelle. Pour être valide, la procédure doit évidemment être motivée par l’intérêt public. Voyons ensemble ce qu’implique l’expropriation et quels sont les droits du propriétaire pour la contester le cas échéant.
Qu’est-ce que l’expropriation ?
L’expropriation d’un propriétaire est une procédure légale par laquelle les pouvoirs publics prennent possession d’une parcelle pour y réaliser des travaux indispensables pour satisfaire à l’intérêt public. Il ne s’agit ni plus ni moins que d’une privation du droit de propriété.
L’intérêt public et les besoins qu’il suscite ne sont malheureusement pas cartographiés. Pour exproprier, la force publique disposait avant 2018 de plusieurs types de procédure :
- La procédure ordinaire
- La procédure d’urgence
- Une procédure d’extrême urgence
Par soucis de rapidité de traitement, c’est la procédure d’extrême urgence qui était systématiquement utilisée. Le décret du 22 Novembre 2018 a permis une réforme des différentes procédures en proposant une procédure unique.
Bon à savoir : Le droit de préemption et l’expropriation sont deux notions différentes. Le droit de préemption d’un tiers donne une simple priorité d’achat à ce tiers. Le droit de préemption s’applique par ailleurs lorsque le propriétaire manifeste son souhait de vendre son terrain. Ce n’est pas le cas pour la procédure d’expropriation.
Propriétaire de terrain : Quels sont vos droits ?
Une procédure d’expropriation donne nécessairement lieu à une indemnisation des pouvoirs publics. Pour le propriétaire d’une parcelle, il est tout à fait possible de contester une expropriation. Si il sera difficile d’obtenir gain de cause sur le principe même de la décision, la contestation pourra vous permettre d’obtenir une meilleure indemnisation.
L’indemnisation du propriétaire exproprié peut rapidement chiffrer pour les pouvoirs publics. C’est notamment aussi pour cette raison que la procédure n’est utilisée qu’en cas de dernier recours. Pour le propriétaire exproprié, outre le prix du foncier et du bâti, il conviendra de chiffrer un certain nombre de postes de dépenses additionnels comme :
- Les coûts d’un déménagement
- Les dommages moraux éventuellement engendrés par la procédure
Bon à savoir : En cas de désaccord entre les pouvoirs publics et le propriétaire visé par la procédure d’expropriation, c’est le tribunal qui devra trancher. Des experts pourront par ailleurs être mandatés pour déterminer si les montants demandés sont cohérents au regard de la situation.
Comment évaluer le risque d’expropriation ?
La procédure d’expropriation est une procédure qui reste exceptionnelle. Par conséquent, il est très difficile de cartographier le risque d’expropriation sur une parcelle ou au sein d’une zone géographique.
Dans tous les cas de figure, l’insalubrité d’une parcelle peut être un motif à l’expropriation. C’est en tous les cas l’un des motifs les plus fréquemment invoqués en Wallonie pour l’expropriation. Des cas d’expropriation peuvent aussi intervenir pour la construction de logements sociaux. Si la commune dans laquelle vous habitez dispose d’une faible proportion de logements sociaux, cela peut être un indicateur.
La dangerosité d’une parcelle (typologie du terrain, risques d’éboulement…) peuvent aussi motiver une procédure d’expropriation. Enfin, si d’autres parcelles voisines ont fait l’objet d’expropriations les mois ou les années précédentes, cela peut aussi vous donner quelques indices.
