Parfois objet de conflits entre voisins, la servitude est souvent mal comprise et inéluctablement mal gérée par les protagonistes concernés. Qu’est-ce qu’une servitude ? Quel est son impact légal ? Comment conclure une servitude avec le voisinage ? Ce sont à tous ces éléments que nous allons répondre.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Si votre parcelle fait l’objet d’une servitude, cela signifie qu’elle vous appartient de plein droit mais qu’elle peut être utilisée par un voisin. A certaines conditions, évidemment.

Le droit de passage sur un terrain, les distances à respecter pour une plantation, la mise en place d’une canalisation qui traverse votre jardin : tous ces éléments ont un point commun, ils nécessitent une servitude. La servitude est un droit sur un bien (le fonds servant) au profit d’un autre (le fonds dominant). Les servitudes les plus communes visent à réglementer la mitoyenneté, les plantations ou encore le droit de passage.

On distingue plusieurs types de servitudes dans le droit belge :

  • Les servitudes naturelles : Ce sont des servitudes qui sont guidées par les caractéristiques des terrains (topologie, pente d’un terrain situé au-dessus d’un autre…).
  • Les servitudes légales : Il s’agit  d’une servitude imposée par la loi. Les murs mitoyens sont par exemple une servitude légale.
  • Les servitudes conventionnelles : Il s’agit d’un accord entre deux voisins pour l’utilisation d’une partie du terrain d’un voisin par l’autre. Le droit de passage ou la servitude de passage sont des exemples typiques de servitudes conventionnelles.

Bon à savoir : Les pouvoirs publics peuvent créer une servitude d’utilité publique sur votre terrain, de nature à limiter votre droit de propriété. Dans ce genre de cas de figure, vous recevrez une indemnisation proportionnelle au préjudice subi.

Comment sont conclues les servitudes ?

Il est très simple de conclure une servitude avec votre voisin, il s’agira d’établir une convention entre vous et lui. Dans le cas général, les frais relatifs à la création et à l’entretien de la servitude, sont à la charge du voisin qui en profite (sauf disposition contraire établie entre eux). Dans ce premier cas de figure, on parlera de servitudes contractuelles.

Bon à savoir :  Il est conseillé de faire rédiger par un notaire l’acte de servitude entre deux voisins.

Il est aussi possible qu’une servitude soit conclue par prescription. Pour cela, il faut que celle-ci respecte impérativement ces deux paramètres :

  • Être une servitude apparente, c’est à dire visible à l’œil nu.
  • Avoir été toléré pendant une durée de plus de 30 ans

Lorsque ces deux conditions sont réunies, on parlera de conclusion d’une servitude par prescription.

Vente d’une parcelle : Est ce que les servitudes perdurent ?

Oui, un changement de propriétaire n’est pas de nature à modifier les conventions préalablement établies. Néanmoins, certains cas de figure peuvent éteindre une servitude.

  • Si la servitude n’est plus utilisée pendant une durée supérieure à 30 ans
  • Si la servitude n’a plus d’utilité (cas ou le bénéficiaire de la servitude a acheté le terrain à partir duquel s’appliquait la servitude par exemple)
  • Le bénéficiaire de la servitude renonce explicitement à son droit d’utilisation de la servitude

Si vous êtes acheteur d’un terrain à bâtir, il est conseillé de rester attentif au moment de la visite du terrain sur les servitudes visibles et apparentes (fenêtres d’un voisin par exemple). N’hésitez pas à interroger le vendeur ou son représentant comme un agent immobilier sur l’existence de servitudes. Dans tous les cas, le vendeur doit vous informer de l’existence éventuelle de servitudes. En ne le faisant pas, il engage sa responsabilité.

Bon à savoir : La commune pourra vous informer en amont d’un processus d’achat sur les servitudes d’utilité publiques existant sur le terrain en question.