Vendre un terrain : La gestion de la mitoyenneté

Parfois source de conflits entre le voisinage, la mitoyenneté peut parfois être épineuse car elle nécessite l’engagement de frais communs entre les propriétaires de deux parcelles. Entre intérêts divergents et parfois incompréhension des règlementations, les conflits trouvent un terreau fertile. On vous explique ici comment gérer la mitoyenneté avant de vendre un terrain.

Qu’est-ce que la mitoyenneté ?

La mitoyenneté est rangée au rang des servitudes légales par le Code civil. Il s’agit d’un bien commun entre vous et le voisin concerné. Dans le cadre de deux parcelles attenantes, il s’agit d’ériger une clôture entre les deux terrains.

La mitoyenneté est ce que l’on pourrait ranger dans les copropriétés forcées, puisque le Code civil viendra contraindre les protagonistes au partage des frais à la fois pour la construction mais aussi pour l’entretien de la clôture séparative.

Pour connaître l’existence d’une mitoyenneté, le titre de propriété est un document clé. Si des doutes persistent car des clauses seraient incomprises, la consultation d’un notaire est très largement conseillée. Néanmoins, en certains cas, le titre de propriété ne renseigne aucune mitoyenneté alors que celle-ci peut être existante. On parlera alors d’un acte muet. Pour parer à ces cas, le Code Civil précise des présomptions de mitoyenneté. Il s’agit par exemple de :

• Tout mur servant de séparation entre deux bâtiments
• Fossés entre deux propriétés ou deux terrains à bâtir

La mitoyenneté : une construction à frais communs

C’est précisément cette disposition qui sera de nature à créer des conflits entre voisins, précisément parce que la décision doit être prise en concertation. Le choix des matériaux (un mur, une haie, des arbres, un grillage), la taille de ceux-ci doivent être discutés entre les propriétaires des parcelles concernées. Si vous avez au préalable réalisé un bornage amiable avec votre voisin, la gestion de la clôture mitoyenne devrait poser moins de problèmes.

Bon à savoir : En cas de blocage par l’un des deux protagonistes, l’article 663 du Code civil précise que « Dans les villes et faubourgs,  chacun peut contraindre son voisin à clôturer les propriétés à frais communs ».

Néanmoins, si la mitoyenneté peut être considérée par certains comme un poste de dépenses inutile, elle représente en réalité tout l’inverse. Sans la mitoyenneté, chaque propriétaire devrait ériger lui-même sa propre clôture à la limite de sa parcelle. La mitoyenneté entre deux parcelles permet la construction d’une seule clôture au lieu de deux.

Comment éviter les problèmes avec le voisinage ?

Comme pour de nombreuses situations de la vie courante, le dialogue restera toujours votre principal atout. Gardez en tête qu’il s’agit d’un bien commun et que la concertation est primordiale pour prendre une décision gagnant-gagnant à la fois pour vous et votre voisin. Dans le cadre d’une cession d’un terrain à un acquéreur, des conflits de voisinage pourront également être de nature à vous faire perdre des acheteurs potentiels.

Sachez que vous pouvez aussi racheter ou bien vendre un mur mitoyen à votre voisin. Le meilleur cas de figure reste évidemment la vente amiable, à conclure par un acte notarié. Le Code civil prévoit même la faculté pour tout propriétaire à rendre mitoyen un mur séparatif entre deux parcelles. Pour cela, il devra rembourser la moitié de la valeur de construction du mur au voisin ainsi que la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est construit.

Bon à savoir : Le rachat forcé de la mitoyenneté ne s’applique qu’aux clôtures murées. Pour tout autre type (haies, palissade, grillage…), la disposition ne peut s’appliquer.