Vente d’un terrain : Comprendre le cadre juridique urbanistique

Pour l’acheteur d’un terrain ayant un projet de construction ou un projet d’aménagement sur un terrain à bâtir, la compréhension du cadre urbanistique est importante. Voyons ensemble les différents éléments à bien prendre en considération, ainsi que les parties prenantes à impliquer selon le type de demande que vous souhaitez entreprendre.

Les prescriptions urbanistiques

Il s’agit de règles locales précisant ce que vous pourrez faire ou ne pas faire sur votre terrain à bâtir. Bien qu’il existe des spécificités régionales, il est parfois possible d’avoir des prescriptions différentes au sein de la même ville.

Les prescriptions urbanistiques édictent donc des règles, limitant l’utilisation de certains matériaux ou imposant d’autres éléments comme le degré d’inclinaison des toitures. Sans que la liste soit totalement exhaustive, voici les principaux points que les prescriptions urbanistiques encadrent :

• Le type de matériaux utilisés pour construire
• La couleur des revêtements (façade, toiture, portes ou fenêtres par exemple)
• La gestion des eaux pluviales
• Les clôtures entre les différentes parcelles (gestion de la mitoyenneté ou des servitudes d’utilité publique)
• Les plantations autorisées ou interdites

Bon à savoir : Pour consulter les prescriptions urbanistiques de la commune, il faudra s’adresser au service urbanisme.

Qu’est-ce que le certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme est un accord de principe entre vous et la commune sur le projet que vous portez. Concrètement, il s’agit d’un « pré-permis » qui viendra valider que votre projet est bien conforme à toutes les règles édictées par la commune, notamment en terme de respect des prescriptions urbanistiques. Le document viendra encadrer votre projet, en délimitant les contours et en fixant un certain nombre de conditions.

Entre l’obtention du certificat d’urbanisme et la demande de permis, si votre projet n’a pas changé, la commune ne pourra pas vous refuser votre demande de permis. Attention tout de même, le certificat d’urbanisme a une durée de validité de 2 ans.

Pour demander un certificat d’urbanisme, il faudra prendre contact avec le service urbanisme de la ville. Pour les démarches, vous pouvez vous faire accompagner d’un professionnel comme un notaire par exemple.

Bon à savoir : Ce document informatif est souvent demandé par les promoteurs ou les constructeurs de projets d’envergure.  En tant que particulier, il reste quand même une solide garantie de voir votre permis d’urbanisme accepté.

Les demandes de permis d’urbanisme et de permis d’urbanisation

Souvent les deux notions sont confondues. Cela tient vraisemblablement au fait que les terminologies sont assez proches. Les permis sont des autorisations d’entreprendre un certain type de démarches.

Le permis d’urbanisation (ou permis de lotir) est un document à obtenir dans le cadre d’une division de terrain. Il est possible de l’obtenir, dès lors qu’au moins une parcelle est destinée à de l’habitation. Il reprendra différents éléments comme l’affectation du terrain, le volume des constructions, les éléments d’esthétiques du bâtiment (couleurs et matériaux de construction). Le permis d’urbanisation tient compte de la parcelle dans son environnement proche.

Le permis d’urbanisme traite quant à lui exclusivement de la parcelle, de l’occupation des sols et des opérations de construction, démolition ou de transformation du bâti. Il n’appréhende pas la parcelle dans l’environnement, à l’inverse du permis d’urbanisation. Le permis de construire ou encore le permis de démolir se font par le biais d’une demande de permis d’urbanisme. Que ce soit pour une demande de permis de lotir ou de permis d’urbanisme, les règles diffèrent selon les Régions. Dans tous les cas,  il faudra s’adresser aux services de la commune pour constituer les dossiers. Dans le cadre du permis d’urbanisme, si les travaux entrepris nécessitent de recourir à un architecte, il peut être intéressant de lui déléguer la constitution du dossier.