Vendre un terrain à la commune : Comment ça marche ?

On pense souvent aux agents immobiliers ou aux programmes de promotion immobiliers comme offreur potentiels mais on ne pense que très rarement à la commune comme acquéreur potentiel d’un terrain à bâtir. Alors, comment vendre un terrain à la mairie ? Quels sont vos droits en tant que vendeur au regard du droit de préemption ? Eléments de réponse ! 

Le droit de préemption : une vente forcée à la commune ? 

La vente à la commune implique une notion : celle du droit de préemption. Il s’agit très concrètement d’un droit dont peut disposer un tiers pour acheter un bien immobilier ou foncier. Ce tiers pourra être un particulier ou une institution publique comme la commune. 

C’est par exemple le cas lorsqu’un locataire loue un appartement et que le vendeur souhaite le vendre. Si ce droit est enregistré lors de la signature du compromis de location, le locataire pourra le faire valoir au moment de la vente du dit appartement. Il sera réputé prioritaire sur les autres acheteurs, aux conditions de prix définies par la proposition la plus haute. Autrement dit, le droit de préemption peut être exercé mais le titulaire du droit de préemption devra s’aligner sur la proposition la plus haute reçue par le vendeur. En cas de proposition équivalente, il aura alors la priorité.

Le droit de préemption est encadré et peut légèrement différer selon les Régions. Selon les Régions, certaines entités pourront ou non utiliser leur exercice du droit de préemption. 

Lorsqu’un bien est situé dans une zone sujette au droit de préemption, un propriétaire souhaitant vendre devra fournir une déclaration d’intention d’aliéner. Il s’agit d’un formulaire d’information à destination du (ou des) titulaire(s) du droit de préemption leur donnant la possibilité d’exercer leur droit. 

Bon à savoir : L’état peut aussi exercer un droit de préemption sur un terrain. Pour en connaître les modalités, il peut être judicieux de se renseigner auprès d’un notaire. 

Le cas exceptionnel de l’expropriation 

L’expropriation est très liée aux notions d’utilité publique et d’intérêt général. Il s’agit de priver un propriétaire de son droit de propriété pour la construction d’un édifice (extension d’une voie de chemin de fer, construction d’une route…). Les besoins publics ne sont pas correctement cartographiés par le droit et ils évoluent en permanence. 

Il existe plusieurs procédures possibles pour mener une expropriation : la procédure ordinaire, la procédure d’urgence ainsi que la procédure d’extrême urgence. Par les facilités qu’elle ouvre, notamment en terme de délais de traitement, la procédure d’extrême urgence est devenue la norme. 

L’expropriation donne par ailleurs droit à une indemnité d’expropriation. Celle-ci est à déterminer entre les parties et pourra faire l’objet de négociations. 

Droit de préemption et expropriation : quels sont vos droits en tant que vendeur ? 

La différence fondamentale qui existe entre le droit de préemption et l’expropriation tient dans la volonté de vente par le propriétaire. Dans le premier cas de figure, le vendeur manifeste son souhait de vendre un terrain. Ce n’est pas le cas avec l’expropriation. Néanmoins, dans un cas comme dans l’autre, le vendeur a des droits à faire valoir. 

Concernant le droit de préemption, l’application de celui-ci diffère selon les Régions. En Région Bruxelloise par exemple, le droit de préemption est limité à certaines conditions pour s’appliquer comme : 

• La réhabilitation de sites d’activité non-exploités 
• La mise en œuvre d’installation ou d’équipements d’utilité publique
• La lutte contre les zones d’insalubrité   

En région Flamande, le droit de préemption est encadré par le Code flamand du logement. Il est le plus fréquemment utilisé pour mettre sur pied des logements sociaux. En Wallonie, le droit de préemption est utilisé en grande partie pour faciliter le remembrement des biens ruraux.  

Le principal droit du vendeur exproprié est d’être couvert par la commune à hauteur du préjudice subi. De nombreux postes de dépenses peuvent alourdir la facture pour la commune comme des intérêts, le coût d’un déménagement ou encore des dommages moraux. Si la commune conteste le montant de l’indemnité, le tribunal est compétent pour statuer. Une expertise permettra de déterminer si le montant demandé est cohérent ou trop important.