Les droits d’enregistrement : Quel coût ?

A l’achat ou à la vente d’un terrain, les droits d’enregistrement rentreront rapidement dans l’équation du processus d’achat. Parce qu’ils sont conséquents, variables selon les provinces et qu’il est possible d’avoir un abattement sur ces droits d’enregistrements, nous faisons aujourd’hui le point sur les différentes questions qu’ils peuvent soulever.

Droits d’enregistrement : De quoi parlons-nous ?  

Dès l’instant où il y a une cession et un transfert de propriété entre un vendeur et un acheteur, se pose inéluctablement la question des droits d’enregistrement.

Les droits d’enregistrement sont un impôt indirect à régler à la Région. Ils sont directement dépendants du prix de vente du bien ou du terrain et s’expriment en pourcentage du montant de la vente.

Les droits d’enregistrement font partie de ce que l’on nomme les frais de notaire et qui regroupent également les frais de recherche du terrain, les frais de l’inscription hypothécaire ainsi que les honoraires du notaire.

Bon à savoir : Si vous financez l’achat d’un terrain à bâtir par l’emprunt, il est possible de négocier avec votre banquier pour inclure les droits d’enregistrement dans le montant total du prêt.

Quand et qui doit payer les droits d’enregistrement ?

C’est systématiquement à l’acheteur de s’acquitter du montant des droits d’enregistrement.

Les droits d’enregistrement doivent être réglés le jour de la signature de l’acte de vente. Ils sont à régler au notaire chargé de la vente, qui se chargera du versement à l’administration dans un délai de 15 jours.

Concernant l’acte de vente, celui-ci doit être enregistré dans un délai de 4 mois à compter de la date de signature du compromis de vente. Gardez donc en tête qu’après signature du compromis de vente, il faudra s’acquitter du paiement des droits d’enregistrement dans les 4 mois.

Bon à savoir : Si vous achetez un terrain à bâtir sans construction, vous n’aurez que les droits d’enregistrement à payer. Si en revanche, vous achetez un terrain sur lequel un bâtiment est en cours de construction, c’est au vendeur de choisir le régime de la vente (terrain + bâtiment). Ce régime sera celui des droits d’enregistrement ou la TVA. Cela s’applique uniquement pour les vendeurs assujetis à la TVA (vendeurs professionnels).

Des taux et des conditions d’abattement différents selon les Régions

Comme nous l’avons évoqué, les droits d’enregistrement sont directement liés au montant de la vente du terrain à bâtir. Selon les régions, les taux suivants sont appliqués :

• En Wallonie : 12,5 % du prix du terrain
• En Flandre : 10 % du prix du terrain
• En Région Bruxelloise : 12,5 % du prix du terrain

Si les pourcentages sont différents entre les régions, les conditions d’abattement le sont également. Dans chacune des régions, ces conditions restent soumises à conditions.

En Wallonie, depuis 2018, il existe un abattement sur la première tranche de 20 000 €. C’est à dire que pour l’achat d’un terrain à bâtir d’un montant de 30 000 €, vous n’aurez à payer des droits d’enregistrement que sur 10 000 €. Pour profiter de l’abattement, la vente doit respecter plusieurs points :

• La vente doit être faite à une personne physique
• Le transfert de propriété doit être total
• Le bien à construire doit être destiné à de l’habitation

En région Flandre, les conditions d’abattements sont encore plus souples en ce qui concerne le montant puisque l’abattement va jusqu’à 80 000 €. Un terrain à 100 000 € et vous paierez uniquement 10 % de droits d’enregistrement sur 20 000 €. Ce qui dans l’exemple ramène les frais de 10 à 2 % du montant du terrain. Pour bénéficier de l’abattement, il faut que le bien acheté soit votre seul et unique bien. Aussi, le montant total de la vente ne peut excéder 200 000 €. Les conditions sont quant à elles plus restrictives.

Enfin, en région bruxelloise, les conditions d’abattement s’appliquent sur la tranche de 0 à 175 000 €. Pour cela, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Le terrain doit être destiné à de l’habitation
• La valeur vénale (terrain + habitation future) ne doit pas excéder 500 000 €
• La résidence doit devenir votre lieu d’habitation sous 2 ans après l’achat du terrain et vous devez maintenir cet état pendant 5 ans
• Vous ne devez pas posséder de résidence secondaire
• Le dispositif est incompatible avec n’importe quel autre dispositif de réduction d’impôt régional dont vous bénéficieriez déjà

Vous l’aurez compris, plus les sommes d’abattement sont avantageuses, plus les conditions sont restrictives.