Cession de droits : La renonciation aux droits d’accession

Le droit d’accession est une composante directement liée à la cession de droit. Dans le cadre d’un terrain à bâtir ou d’un bien immobilier, il s’agit de donner le droit au propriétaire de s’arroger les travaux d’amélioration qui auraient été consentis sur son fond. A contrario, il est possible de renoncer à ses droits d’accession en tant que propriétaire. Comment faire ? Est-ce souhaitable et si oui, dans quels cas de figure ?

Qu’est-ce que le droit d’accession et sa renonciation ? 

« Qui bâtit sur autrui… Construit pour autrui ». Cette maxime très simple explique à elle seule le droit d’accession. Le droit d’accession rend le propriétaire d’un terrain propriétaire de tout ce qui a été construit sur son terrain. 

Quelques exemples ou le droit d’accession peut s’appliquer : 

• Pour un terrain ou un bâtiment loué et sur lequel le locataire aurait entrepris des travaux. 
• Le financement d’une construction à fonds communs entre un couple sur une parcelle appartenant à l’un des membres du couple 

La renonciation aux droits d’accession consiste donc très simplement à ce que le propriétaire d’un fond (immeubles, terrain…) renonce à devenir détenteur de constructions qui auraient été construites sur celui-ci.

La renonciation aux droits d’accession : Dans quels cas de figure ? 

Certains cas de figure sont de nature à enclencher une procédure de renonciation aux droits d’accession, nous pensons notamment à : 

• Lorsque le propriétaire du terrain souhaite mettre une hypothèque sur celui-ci. La démarche de renonciation doit être amorcée avant la mise en place de l’hypothèque. Dans le cas contraire, elle risque de ne pas être valable étant donné que l’hypothèque s’appliquerait à l’ensemble du bâti construit sur le terrain 
• Le financement de travaux ou d’une construction à fonds communs sur un terrain appartenant à l’un des membres d’un couple (non marié). Sans renonciation aux droits d’accession et en cas de séparation, le (ou la) propriétaire du terrain pourrait faire valoir son droit d’accession. 
• La construction par un promoteur ou un constructeur d’un immeuble. Le propriétaire d’un terrain pourra renoncer à son droit d’accession en échange d’un appartement dans l’immeuble qui sera construit sur son terrain. 

Dans ce deuxième cas de figure, le contrat de mariage peut constituer une solution meilleure que la renonciation aux droits d’accession. 

Bon à savoir : La renonciation aux droits d’accession peut engendrer la reconnaissance d’un droit de superficie. Dans le cadre d’une construction financée à fonds communs sur un terrain appartenant à une personne, le droit de superficie énonce qu’après 50 ans, le propriétaire initial du terrain devient également propriétaire de la maison sur le terrain.   

Comment renoncer aux droits d’accession ? 

La renonciation aux droits d’accession doit se faire par acte notarié. Il est fortement conseillé de transcrire la renonciation aux droits d’accession à la conservation des hypothèques pour faire foi aux yeux de tous.

Bon à savoir : La renonciation aux droits d’accession faite sous seing privé n’a de validité qu’entre les parties. Elle ne peut être reconnue valide par l’ensemble des tiers. 

Certains substituts à la renonciation aux droits d’accession sont mobilisables comme la tontine, notamment pour les couples non-mariés. Pour recourir à ce dispositif parfois très technique, il est fortement recommandé de faire encadrer les démarches par un professionnel comme le notaire.