Achat de terrains en société : Un investissement optimisé ?
Si la plupart des investisseurs cherchent à investir en leurs noms propres, certaines situations et certains paramètres peuvent parfois rendre l’investissement immobilier plus intéressant s’il est effectué au travers d’une société. Comment procéder ? Quelles sont les différences fondamentales entre l’investissement privé et celui consenti via une société ? On vous dit tout !
Un choix qui dépend de vos objectifs patrimoniaux
Pour transmettre son patrimoine, acheter un terrain ou tout autre bien immobilier par l’intermédiaire d’une société permet de s’acquitter des droits de donation. En effet, en cédant un terrain acheté via une société, vous ne cédez pas directement le terrain à bâtir mais des parts de la société.
Comme lors d’un investissement votre horizon de placement est important. Détenir un terrain par le biais d’une société pourra vous limiter sur le processus de revente : le bien étant moins liquide.
Bon à savoir : Recourir à une fondation privée permet de transmettre un bien, génération après génération en étant exonéré de droits de successions.
Achat à titre privé ou en société : Quelles différences ?
La grande différence de traitement tient en un seul mot : la fiscalité. Si les droits d’enregistrements sont sensiblement les mêmes que vous achetiez un terrain en tant que personne physique ou via une société, les impôts peuvent fortement différer.
L’achat à titre privé ou en société fait aussi peser des contraintes différentes sur la revente du terrain. Si vous achetez le terrain à titre privé, vous n’aurez pas à payer de taxe sur la plus-value en cas de revente après 5 ans de détention du terrain. Si vous souhaitez vendre avant, la taxe sur la plus-value sera limitée à 16,5 % du montant de la plus-value réalisée.
Si vous souhaitez revendre un terrain acheter via une société, les situations peuvent différer car il existe plusieurs manières de vendre :
- Par la vente de la société : Dans le cadre d’une cession de parts, la plus-value sur le terrain ne sera pas imposable.
- Par la vente du terrain : L’imposition se fera par l’impôt sur les sociétés en fonction de la plus-value réalisée.
- Par la liquidation de la société : Cette solution n’a plus grand intérêt aujourd’hui, la taxation du précompte étant passée de 10 à 30 % en quelques années.
Les avantages et les inconvénients à détenir des terrains en société
Dans le cadre d’une donation ou d’un héritage, l’achat d’un terrain (à fortiori s’il a une forte valeur) via une société constitue une manière de diminuer son imposition. En effet, l’imposition pour la donation d’un bien immobilier est la suivante :
- 3 % du montant de 0 à 150 000 €
- 9 % du montant de 150 000 à 250 000 €
- 18 % du montant de 250 000 à 450 000 €
- 27 % pour les biens dont la valeur est supérieure à 450 000 €
En cédant un terrain par le biais d’une société, l’imposition se fera sur les actions de l’entreprise avec une imposition fixe : 3 % quel que soit le montant. Si vous souhaitez à terme céder un terrain dont la valeur est supérieure à 150 000 €, le faire via une société vous sera profitable. En dessous, les deux dispositifs se valent puisque l’imposition sera de 3 % dans tous les cas.
Concernant la fiscalité, l’achat d’un terrain par l’intermédiaire d’une société permet de déduire un certain nombre de frais comme la TVA, les frais de notaire ou encore les droits d’enregistrement. Un particulier n’a pas cette possibilité.
En revanche, sachez qu’un bien (immeuble ou terrain) reste systématiquement moins liquide s’il est détenu par une société que si vous le détenez en nom propre.
Encore une fois, la profitabilité d’une telle démarche est à apprécier en fonction du contexte et de vos aspirations à plus long terme. Pour déterminer si l’opération en vaut la chandelle, vous pouvez demander conseil à des experts.
