Cession de droits : Le cas du bail emphytéotique

Souvent simplifié en contrat de location de très longue durée, le bail emphytéotique est en réalité bien différent. Parce qu’il octroie un droit de jouissance au contractant sans qu’il devienne propriétaire, il peut être avantageux à la fois pour le vendeur comme pour le souscripteur du bail. Voyons ensemble comment fonctionne le bail emphytéotique. 

Bail emphytéotique : de quoi parle-t-on ? 

Le bail emphytéotique est encadré par la loi du 10 Janvier 1824 sur le droit d’emphytéose. Concrètement, il permet de jouir de l’utilisation d’un terrain sans en être le propriétaire. 

Bon à savoir : Le titulaire du bail emphytéotique (l’emphytéote) a beaucoup plus de droits qu’un locataire puisqu’il dispose de la pleine jouissance du terrain. En terme de droit, l’exploitant serait plus à rapprocher d’un propriétaire classique. 

La durée d’exploitation du bail emphytéotique doit être comprise entre 27 et 99 ans. Cette durée peut faire l’objet d’une prolongation entre les deux parties. 

La vente en emphytéose est de plus en plus souvent utilisée par les promoteurs immobiliers. Pour une parcelle donnée,  les promoteurs proposent alors d’acheter la construction se situant sur la parcelle. Il s’agit souvent d’un appartement au sein d’un immeuble. Le bailleur reste propriétaire du foncier et l’acheteur devient propriétaire, le temps de l’emphytéose, du bâti. A la fin de l’emphytéose, le vendeur devient propriétaire du foncier et du bâti. 

Le bail emphytéotique : Quels avantages ? 

Le premier avantage évident du bail emphytéotique concerne la fiscalité. Si lors d’une vente traditionnelle des droits d’enregistrement viennent alourdir le montant de l’achat (10 à 12,5 % selon les Régions), cette disposition ne s’applique pas aux baux emphytéotiques. Pour l’acheteur, il s’agira de s’acquitter du seul droit d’enregistrement. Ceux-ci représentent 2 % du montant de la vente. 

Pour le propriétaire, confier son terrain à long terme permettra de valoriser son bien. Pour l’acheteur, le bail est aussi avantageux car il court à long terme. En outre, il permettra d’engager sereinement les démarches d’aménagement ou de travaux sur la parcelle. Tout en restant fidèle aux dispositifs du contrat. Pour l’acheteur, le bail emphytéotique permet aussi d’acheter beaucoup moins cher qu’en achat traditionnel. C’est la contrepartie au fait de ne pas devenir propriétaire à terme du terrain. 

Pour l’exploitant du bail, l’emphytéose est d’autant plus bénéfique que le contrat court sur une durée longue. 

Bon à savoir : Les baux emphytéotiques sont souvent utilisés dans le cadre d’une cession de droits d’un terrain agricole. 

Cession de droit par un bail emphytéotique : Comment procéder ? 

Un bail emphytéotique doit être conclu devant le notaire et par un acte authentique. Il est par ailleurs fortement conseillé de faire enregistrer le bail à la conservation des hypothèques, de sorte à faire valoir de droit ce bail aux yeux de tous. Dans le cas contraire, le bail n’est réputé valable qu’entre les deux contractants. 

Concrètement, les mentions suivantes doivent apparaître pour signer le bail : 

• La date 
• L’identification du notaire devant lequel le bail a été conclu
• La caractérisation des parties (propriétaire et emphytéote), qu’elles soient des personnes physiques ou des personnes morales 
• Une description du bien concerné 
• La durée de l’emphytéose 
• Le montant du canon emphytéotique (la redevance) et les modalités de paiement de celle-ci. 
• Les conditions de la jouissance du bien. 
• La destination du bien 
• Les modalités d’aménagement, de construction et d’entretien de la parcelle 
• Les modalités de sortie de l’emphytéose 

Bon à savoir : La redevance peut être de plusieurs natures : annuelle, redevance unique ou redevance en nature. Cette dernière option est souvent utilisée pour les baux emphytéotiques conclus sur un terrain agricole. Il est alors question pour l’emphytéote de fournir en échange de la jouissance du bien, une part de la récolte.